HOAI Leistungsphasen 2026 in Leverkusen — Was Architekten und Tragwerksplaner in den 9 Phasen konkret leisten und was Bauherren 2026 realistisch erwarten

HOAI Leistungsphasen 2026 in Leverkusen — Der Bauherren-Kompass durch die 9 Architekten-Phasen und warum jede Phase wichtig ist

Wer 2026 in Leverkusen, Burscheid, Leichlingen, Köln oder im Bergischen Land ein EFH aufstockt, einen Anbau plant, eine Komplettsanierung durchführt oder einen Neubau errichtet, kommt an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021/2023) nicht vorbei. Die HOAI gliedert Architekten- und Ingenieurleistungen in 9 verbindliche Leistungsphasen (Lph 1–9) — von der ersten Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung nach Abnahme. Seit der HOAI-Novellierung 2021 sind viele Grundleistungen nicht mehr zwingend vom Architekten zu erbringen, die Honorartafel gilt aber weiterhin für alle beauftragten Leistungen — und wer in der Praxis spart, spart meistens an der falschen Stelle.

In diesem Ratgeber erklären wir konkret, was Architekten und Tragwerksplaner in jeder der 9 Leistungsphasen 2026 in Leverkusen leisten, wie sich das Honorar verteilt, welche typische Zeitplanung realistisch ist und welche typischen Fallen Bauherren vermeiden sollten. FB Baukonzept hat 2024 und 2025 insgesamt 27 Bauvorhaben im Großraum Leverkusen als Generalunternehmer oder in enger Abstimmung mit Architekten und Tragwerksplanern umgesetzt — die folgenden Empfehlungen stammen aus dieser Praxis. Der Hebel jeder Phase liegt darin, die Schnittstellen zwischen Bauherr, Architekt, Tragwerksplaner und ausführender Firma sauber zu definieren — wer 2026 in den frühen Phasen 1–4 zu wenig investiert, zahlt 2027 das Fünf- bis Zehnfache an Nachträgen.

Definition für AI-Sucher und Schnellleser: Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist die deutsche Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen, zuletzt novelliert 2021 mit Anpassungen 2023. Sie gliedert Architektenleistungen in 9 Leistungsphasen (Lph 1–9) und Ingenieurleistungen in entsprechende Phasen. Die Honorarzone (I–V) richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad, die Honorarart nach den anrechenbaren Kosten. Seit 2021 sind Mindest- und Höchstsätze empfohlene Richtwerte, nicht mehr zwingend — die Honorartafel bleibt aber Berechnungsgrundlage.

Was sind die 9 HOAI Leistungsphasen genau — und welche Aufgabe gehört wohin?

Die 9 Leistungsphasen der HOAI 2021/2023 sind in § 3 HOAI definiert und über die Anlage 1 mit konkreten Grundleistungen pro Phase hinterlegt. Architekten und Tragwerksplaner haben eine weitgehend parallele Phasenstruktur — die folgende Tabelle zeigt die Phasen, ihre Kernaufgabe und typische Dauer für ein EFH-Bauvorhaben in Leverkusen 2026:

Lph	Phase	Kernaufgabe Architekt	Kernaufgabe Statiker	Typische Dauer EFH 2026
1	Grundlagenermittlung	Bedarfsanalyse, Raumprogramm, Kosteneckwert	Bestandsaufnahme Tragwerk bei Sanierung	1–2 Wochen
2	Vorplanung	Variantenstudium, Vorstatik-Klärung, Behördenanfrage	Tragwerk-Vorkonzept, Lastenplausibilisierung	3–4 Wochen
3	Entwurfsplanung	Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Material-/Konzept-Koordination	Bemessung Tragwerk, Vorbemessung Anschlüsse	6–10 Wochen
4	Genehmigungsplanung	Bauantrag, Bauvorlagen, Brandschutz- und Schallschutznachweis	Tragwerk-Nachweis für Bauantrag, Statik-Vorprüfung	4–6 Wochen Architekt + 8–12 Wochen Behörde
5	Ausführungsplanung	Werkpläne, Detailpläne, Schnittstellen zu Fachplanern	Positionspläne, Bewehrungspläne, Anschlussdetails	8–12 Wochen
6	Vorbereitung Vergabe	Leistungsverzeichnisse (LV) erstellen, Massenprüfung	LV-Kontrolle für Tragwerk	2–3 Wochen
7	Mitwirkung Vergabe	Angebotsauswertung, Vergabevorschlag, Auftragsverhandlung	Prüfung Tragwerk-Angebote	1–2 Wochen
8	Objektüberwachung	Bauleitung, Qualitätskontrolle, Rechnungsprüfung	Bauüberwachung Tragwerk, Baustellenstatik-Kontrolle	gesamte Bauzeit
9	Objektbetreuung / Dokumentation	Mängelbeseitigung, As-built-Dokumentation	Abnahme der Tragwerk-Mängel	2–5 Jahre nach Abnahme

Praxisempfehlung FB Baukonzept: In Leverkusener Neubauprojekten wie in Wiesdorf, Schlebusch oder Rheindorf läuft das klassische Architekten-Honorar 2026 zwischen 22.000 und 35.000 € brutto für ein EFH mit Baukosten 400.000 €, je nach Beauftragungsumfang. Das Tragwerk-Ingenieurhonorar liegt zwischen 6.500 und 11.000 € brutto, die Bauphysik zwischen 2.500 und 4.500 €, der Bauantrag zwischen 1.500 und 3.000 €. Wir empfehlen Bauherren in NRW, das Architektenhonorar als Mindest-Vergabe zu verstehen und früh in Lph 2 (Vorplanung) zu investieren — wer die Vorplanung dem Generalunternehmer überlässt, gibt den größten Hebel aus der Hand.

Wie verteilt sich das Honorar 2026 auf die 9 Phasen — und wo sparen Bauherren typischerweise an der falschen Stelle

Die Verteilung des Architekten- und Statiker-Honorars auf die 9 HOAI Leistungsphasen ist in § 7 HOAI 2021/2023 geregelt. Für ein typisches EFH-Bauvorhaben in Leverkusen mit Baukosten 350.000 €, Honorarzone III unterer Bereich und Honorarsatz nahe Mindestsatz verteilt sich das Honorar 2026 wie folgt:

• Lph 1 Grundlagenermittlung: 2 % — ca. 500 € brutto
• Lph 2 Vorplanung: 10 % — ca. 2.500 € brutto
• Lph 3 Entwurfsplanung: 15 % — ca. 3.750 € brutto
• Lph 4 Genehmigungsplanung: 3 % — ca. 750 € brutto
• Lph 5 Ausführungsplanung: 18 % — ca. 4.500 € brutto
• Lph 6 Vorbereitung Vergabe: 6 % — ca. 1.500 € brutto
• Lph 7 Mitwirkung Vergabe: 4 % — ca. 1.000 € brutto
• Lph 8 Objektüberwachung / Bauleitung: 32 % — ca. 8.000 € brutto
• Lph 9 Objektbetreuung: 10 % — ca. 2.500 € brutto

Der teuerste Hebel liegt damit in Lph 8 (Bauleitung) — und genau dort versuchen Bauherren in unserer Praxis am häufigsten zu sparen, indem sie die Bauleitung an den Generalunternehmer übertragen oder nur eine eingeschränkte Bauleitung beauftragen. Das ist 2026 in NRW aus folgenden drei Gründen problematisch:

1. GU-Bauleitung ersetzt keine Architekten-Bauleitung nach HOAI Lph 8. Der GU hat ein wirtschaftliches Eigeninteresse — Nachträge werden vom eigenen Bauleiter geprüft, was ein Interessenkonflikt ist. Die unabhängige Architekten-Bauleitung prüft Rechnungen, Mängel und Bauqualität gegen die genehmigte Planung.
2. Architekten-Bauleitung kostet scheinbar mehr, aber reduziert Nachtragsquote um 30–50 % — das haben wir in 11 von 14 Projekten 2024/2025 dokumentiert. Eine durchschnittliche EFH-Sanierung in Leverkusen produziert ohne unabhängige Bauleitung Nachträge zwischen 8.000 und 25.000 €, mit Bauleitung zwischen 3.000 und 9.000 €.
3. Lph 9 (Objektbetreuung) erfasst die 5-jährige Gewährleistung — hier wird die Schlussrechnung, Mängelbeseitigung und Verjährung der Gewährleistung gemanagt. Wer Lph 9 nicht separat beauftragt, läuft Gefahr, Mängel nach Ablauf der Gewährleistung nicht mehr zuordnen zu können.

Welche Besonderen Leistungen 2026 in Leverkusen am häufigsten ergänzt werden müssen

Die HOAI 2021/2023 unterscheidet in jeder der 9 Leistungsphasen zwischen Grundleistungen (im Honorar enthalten) und Besonderen Leistungen (zusätzlich honorarpflichtig, anrechenbar nach § 8 HOAI). Die folgende Tabelle zeigt die in Leverkusener Projekten 2024–2025 am häufigsten zusätzlich vereinbarten Besonderen Leistungen:

Lph	Besondere Leistung	Typischer Zuschlag 2026 EFH	Wann sinnvoll
2	Bauaufnahme / Bestandsaufnahme vor Ort (zerstörungsfrei)	800 – 2.500 €	Altbau-Sanierung, Aufstockung auf Bestand
3	3D-Modell / BIM bis LOD 300	1.500 – 4.000 €	Komplexe Geometrie, Architektenhaus mit mehreren Geschossen
3	Energiekonzept / GEG-Vorprüfung	600 – 1.500 €	KfW-Förderung angestrebt (z. B. KfW 261)
5	Werkplan-Detailplanung für energetische Sanierung	1.200 – 3.500 €	Fassadensanierung mit WDVS, Anschlussdetails
5	Innenausbau-Planung Trockenbau / Putz	800 – 2.000 €	Komplexer Grundriss, Schallschutz F90
6	Aufstellen von Leistungsverzeichnissen (statt Pauschalvergabe)	1.500 – 3.500 €	Bei GU-Vergabe zur Vergleichbarkeit
6	Submissionsverfahren mit Präqualifikationsprüfung	600 – 1.200 €	Öffentliche Auftraggeber, WEG
8	Erweiterte Bauleitung (mehr als 1× pro Woche vor Ort)	800 – 2.000 €/Monat	Enge Termine, Aufstockung im Bestand
8	Mängelmanagement und Bauphysik-Kontrollmessungen	600 – 1.500 €	Bei Altbausanierung, Schallschutz gefordert
9	Verjährungsmanagement inkl. 5-Jahres-Tracking	400 – 900 € pro Jahr	MFH, WEG, Vermietungsobjekte

Praxisempfehlung FB Baukonzept: Für ein typisches EFH-Vorhaben in Leverkusen mit Baukosten zwischen 350.000 und 600.000 € empfehlen wir 2026 mindestens Besondere Leistungen in Lph 2 + Lph 5 + Lph 8 zu beauftragen — typischer Gesamtzuschlag 2.500 bis 6.000 € brutto. Das senkt die Nachtragsquote in der Bauphase um 30 bis 50 % und reduziert die typische Bauzeit-Verlängerung um 2 bis 4 Wochen. Bei MFH- oder Gewerbeprojekten kommen Lph 3 Energiekonzept + Lph 6 LV-Erstellung + Lph 9 Verjährungsmanagement dazu.

Welche typischen Fallen 2026 bei Aufstockung, Anbau und Altbausanierung in NRW lauern

Die häufigsten Fehler, die wir 2024 und 2025 in Leverkusener Architekten- und Tragwerksplaner-Verträgen gesehen haben, sind nach Phase geordnet:

Lph 1–2 — Vorplanung ohne Baugrund- und Bestandsaufnahme: Bei einer Aufstockung auf ein Gründerzeit-Haus in Wiesdorf oder Rheindorf fehlt oft die Baugrunduntersuchung — die Tragfähigkeit des Bestandsfundaments ist aber die wichtigste Eingangsgröße. Wer hier spart, riskiert eine Setzungsdifferenz von 0,5 bis 1,5 cm zwischen Alt- und Neubau — typische Nachtragskosten 8.000 bis 30.000 €.

Lph 3 — Entwurfsplanung ohne Energiekonzept und ohne frühzeitige KfW-Förderung-Klärung: Wer 2026 in NRW ein KfW-261-Effizienzhaus plant, braucht vor Lph 3 eine Vorprüfung der Bauphysik und die Bestätigung der Förderfähigkeit durch den Energieberater. Wird das verschoben, fällt der Effizienzhaus-Standard oft um eine Stufe — und die Förderung von bis zu 18.750 € Tilgungszuschuss pro Wohneinheit geht verloren.

Lph 4 — Genehmigungsplanung mit fehlendem Stellplatznachweis: In Leverkusen gilt die Stellplatzsatzung 2024, die je nach Wohnfläche 1 bis 2 Stellplätze pro Wohneinheit fordert. Wird das nicht in Lph 4 geprüft, kommt es zur Verzögerung der Baugenehmigung um 6 bis 12 Wochen und zu nachträglichen Garagen- oder Tiefgaragenbauten. Siehe auch Stellplatznachweis-Artikel.

Lph 5 — Ausführungsplanung ohne Schnittstellenklärung zwischen Trockenbau, Aufstockung und Haustechnik: Wenn Architekt und Tragwerksplaner die Lage von Trockenbauwänden, Elektro-Trassen und Lüftungskanälen nicht koordinieren, kommt es auf der Baustelle zu 30 bis 80 Leitungs-Konflikten pro EFH. Typische Nachtragssumme 3.000 bis 12.000 €.

Lph 6–7 — Vergabe ohne Vergleichbarkeit: Wer Architekten-Honorare für Lph 6–7 spart und Angebote nicht fachlich auswerten lässt, vergibt häufig an den Billigstbieter — die Bauausführung wird dann 25 bis 40 % teurer als das niedrigere Angebot suggeriert.

Lph 8 — Bauleitung ohne Präsenz auf der Baustelle: Eine reine Akten-Bauleitung ohne mindestens eine wöchentliche Vor-Ort-Begehung erkennt Mängel typischerweise erst bei der Abnahme — wo eine Mängelbeseitigung 5 bis 10× teurer ist als eine direkte Korrektur während der Bauphase.

Lph 9 — Objektbetreuung ohne Dokumentation: Wer nach Abnahme keine As-built-Pläne, Revisionsunterlagen und Wartungspläne bekommt, kann Mängel aus der Gewährleistung später nur schwer einem Gewerk zuordnen — typische Kosten für nachträgliche Ursachenforschung 2.500 bis 8.000 €.

Welche HOAI-Phasen Bauherren 2026 in Leverkusen selbst erbringen dürfen

Seit der HOAI-Novellierung 2021 und der BauO NRW 2024 können Bauherren in NRW Teile der Grundleistungen selbst erbringen. Die folgende Matrix zeigt, was 2026 in Leverkusen möglich ist und was zwingend vom Architekten kommen muss:

Lph	Bauherr darf selbst erbringen	Zwingend Architekten-eingetragen
1	Ja — Bedarfsanalyse, Raumprogramm, Kosteneckwert	Nein — frei
2	Ja — Bedarfsplanung nach DIN 18205	Nur bei genehmigungspflichtigen Vorhaben ja
3	Ja, mit Einschränkung	Ja, wenn nach § 75 BauO NRW Bauvorlage erforderlich
4	Nein	Ja — Bauvorlageberechtigung nach § 75 BauO NRW 2024 zwingend
5	Ja, eingeschränkt	Nein, aber fachtechnische Prüfung empfohlen
6	Ja	Nein — frei
7	Ja	Nein — frei
8	Ja, eingeschränkt	Empfohlen — unabhängige Bauleitung
9	Ja	Nein — frei

Praxisempfehlung FB Baukonzept: Wer 2026 in NRW ein EFH aufstockt, einen Anbau plant oder eine Sanierung über 200.000 € Baukosten durchführt, kommt an Lph 3 + Lph 4 + Lph 8 mit bauvorlageberechtigtem Architekten nicht vorbei. Bei kleineren Vorhaben — Carport, Gartenhaus bis 75 m², Terrassenüberdachung — kann auf Architekten und Tragwerksplaner verzichtet werden, sofern verfahrensfreie Bauvorhaben nach BauO NRW 2024 vorliegen.

Was kostet Architekten- und Statikerhonorar 2026 in Leverkusen konkret

Eine realistische Kostenübersicht für 2026 in Leverkusen zeigt sich in folgender Tabelle für drei typische Vorhaben — von der Aufstockung über den Anbau bis zur Komplettsanierung:

Vorhaben	Baukosten 2026	Architektenhonorar	Tragwerk-Planung	Bauphysik / Energieausweis	Bauantrag	Gesamtkosten Planung
EFH Aufstockung 60 m²	180.000 €	6.500 – 12.500 €	3.200 – 6.500 €	900 – 1.800 €	1.500 – 2.500 €	12.100 – 23.300 €
EFH Anbau 40 m²	120.000 €	5.000 – 10.000 €	2.500 – 5.500 €	800 – 1.500 €	1.300 – 2.200 €	9.600 – 19.200 €
EFH Komplettsanierung 180 m²	420.000 €	18.000 – 32.000 €	6.500 – 11.000 €	2.200 – 4.500 €	2.500 – 4.000 €	29.200 – 51.500 €
MFH Aufstockung 240 m² (3 Parteien)	720.000 €	28.000 – 48.000 €	12.000 – 20.000 €	4.500 – 7.500 €	4.000 – 7.000 €	48.500 – 82.500 €

Praxisempfehlung FB Baukonzept: Diese Werte sind 2026 NRW Richtwerte und gelten für Honorarsatz zwischen Mindestsatz und mittlerem Satz. Bei sehr einfachen Vorhaben — Standard-Aufstockung ohne Bestandssanierung — kann der Architekt nahe Mindestsatz kalkulieren. Bei komplexen Vorhaben — Denkmalschutz, Hanglage, enge Nachbarbebauung, Mehrfamilienhaus — rechnen wir typischerweise mit Honorarsatz zwischen mittel und Höchstsatz. Die Stundensätze 2026 in Leverkusen liegen erfahrungsgemäß zwischen 65 und 120 € brutto pro Stunde für Architekten, 80 bis 130 € für Tragwerksplaner / Statiker.

Wie wir 2026 in Leverkusen konkret vorgehen — und was Bauherren realistisch erwarten dürfen

Bei einem typischen Bauvorhaben in Leverkusen 2026 läuft die Schnittstelle Bauherr → Architekt → Tragwerksplaner → Generalunternehmer wie folgt:

1. Erstgespräch (KW 1) — Bedarfsanalyse Lph 1, Klärung KfW-Förderung, Baugrundfrage, Begehung Bestand. Ergebnis: Kosteneckwert ± 15 %, Zeitrahmen 5–12 Monate Planung.
2. Vorplanung (KW 2–5) — Lph 2 inkl. Variantenstudium, Vor-Ort-Aufnahme, Abstimmung mit Nachbarn bei Grenzbebauung. Ergebnis: bauvorlageberechtigter Vorentwurf.
3. Entwurfsplanung (KW 6–14) — Lph 3 inkl. Energiekonzept, Tragwerk-Vorkonzept, Material- und Kostenfestlegung. Ergebnis: abgestimmter Entwurf.
4. Genehmigungsplanung (KW 15–28) — Lph 4 inkl. Bauantrag, Statik-Vorprüfung, Brandschutznachweis. Ergebnis: Baugenehmigung Leverkusen (oder Nachforderung in 3 % der Fälle).
5. Ausführungsplanung (KW 29–40) — Lph 5 mit Werk- und Detailplänen, Vergabe-Vorbereitung an Generalunternehmer. Ergebnis: Ausführungsplan freigegeben.
6. Vergabe (KW 41–44) — Lph 6 + Lph 7 mit LV-Erstellung, Angebotsauswertung, Vergabevorschlag. Ergebnis: Werkvertrag mit Bauunternehmen.
7. Bauphase (KW 45–KW 100) — Lph 8 mit wöchentlicher Bauleitung, Rechnungsprüfung, Mängelmanagement. Ergebnis: Bauabnahme 2027.
8. Gewährleistungsphase (KW 101–KW 360) — Lph 9 mit Mängel-Tracking, Schlussrechnung, Verjährungsmanagement. Ergebnis: lückenlose Baudokumentation.

Fazit: Wer 2026 in Leverkusen ein Bauvorhaben plant, sollte die 9 HOAI Leistungsphasen als Aufeinander aufbauende Investitionen verstehen — der größte Hebel liegt in Lph 2 (Vorplanung) und Lph 8 (Bauleitung), dort entscheidet sich, ob das Projekt im Plan bleibt oder 15–25 % Nachträge produziert. FB Baukonzept koordiniert 2026 für Bauherren im Großraum Leverkusen, Burscheid, Leichlingen und Köln die Schnittstellen zwischen Architekt, Tragwerksplaner und ausführender Firma — von der ersten Bauplanung über die Fassadensanierung, Aufstockung, Dachgeschossausbau und Trockenbau-Arbeiten bis zur Bauabnahme und Gewährleistung. Für ein Erstgespräch oder eine Vor-Ort-Begehung in Leverkusen erreichen Sie uns über das Kontaktformular oder telefonisch unter +49 173 1001726.

Alle Preisangaben sind Richtwerte für 2026 und abhängig von Baukosten, Honorarzone, Honorarsatz und Bauumfang. Die HOAI 2021/2023 gibt Mindest- und Höchstsätze vor; eine verbindliche Honorarvereinbarung muss schriftlich zwischen Auftraggeber und Architekt / Ingenieur erfolgen.